Nhu cầu cho thuê nhà hiện này ngày càng phát triển mạnh, bản chất giao dịch này là không chuyển giao quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất nên bên cho thuê thường không quan tâm, không ràng buộc các điều khoản quan trọng, khi phát sinh tranh chấp mới vỡ lẽ do hợp đồng không rõ ràng, không thoả thuận, có khi dẫn đến kiện tụng, mất thời gian, tiền bạc công sức mới lấy được nhà.

Ở bài viết này, chúng tôi nêu một số vấn đề cần thiết hạn chế được phần nào rủi ro cho bên cho thuê nhà:

1. Yêu cầu đặt cọc:

Không thể lường trước được những phát sinh có thể xảy ra, nếu như bên thuê không còn khả năng thanh toán tiền thuê nhà, các khoản chi phí phát sinh như intetnet, điện, nước, hư hại tài sản….thì bên cho thuê có thể trừ vào khoản đặt cọc của bên thuê.

Vì vậy, để hạn chế khoản tiền không thể thu hồi được khi chấm dứt hợp đồng thuê, bên cho thuê nên yêu cầu bên thuê đặt cọc một số tiền, thông thường 3 tháng tiền thuê nhà.

Có cả những trường hợp, hai bên phát sinh mâu thuẫn, bên thuê chây ì việc trả nhà, bên cho thuê buộc phải khởi kiện yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Một vụ tranh chấp dân sự không biết kéo dài trong bao lâu, lúc này khoản tiền đặt cọc sẽ có tác dụng giúp bên thuê bù đắp rủi ro trong thời gian tranh chấp với bên thuê thay vì trông chờ vào khoản bồi thường hay chi trả của bên thuê theo phán quyết của Toà án.

2. Mục đích sử dụng:

Thường các hợp đồng thuê nhà chỉ nêu mục đích sử dụng chung chung, không ghi rõ hoặc giới hạn mục đích sử dụng như mong muốn của bên cho thuê, có thể khiến bên cho thuê gặp nhiều thiệt hại.

Ví dụ, nếu bên cho thuê nhà để sử dụng mục đích “để kinh doanh” nhưng chỉ hoạt động văn phòng, không lập nhà xưởng, hạn chế một số ngành nghề kinh doanh thì bên cho thuê phải chi tiết, cụ thể vào hợp đồng thuê nhà; nếu bên thuê nhà vi phạm điều khoản mục đích sử dụng thì bên cho thuê có căn cứ chấm dứt hợp đồng mà không phải chờ thời gian báo trước hoặc phải bồi thường do chấm dứt hợp đồng trước thời hạn (nếu có).

3. Đơn vị thanh toán:

Căn cứ Khoản 13, Điều 1 Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối tại “Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013” thì:

“Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.”

Do đó, trong hợp đồng thuê nhà, đơn vị thanh toán phải bằng tiền đồng Việt Nam, nếu không có thể xem là vô hiệu.

4. Lập biên bản bàn giao chi tiết hiện trạng nhà:

Nếu căn nhà cho thuê có nhiều nội thất sang trọng, đắt tiền thì việc bàn giao chi tiết vô cùng quan trọng. Có tranh chấp xảy ra, hoặc khi hoàn trả lại nhà thuê nếu bên thuê làm thiệt hại, hư hỏng tài sản nào thì đó là chứng cứ quan trọng để bên cho thuê có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại.

5. Lưu ý qui định một số trách nhiệm quan trọng cho bên thuê:

• Nếu cho thuê với mục đích để ở, nên thoả thuận số lượng người ở, cung cấp đầy đủ nhân thân giấy tờ liên quan.

• Nghiêm cấm bên thuê không kinh doanh, không sử dụng nhà thuê vào các hoạt động trái pháp luật, phải hoàn toàn chịu mọi trách nhiệm liên quan đến hoạt động của mình.

• Không cho bên thứ 3 thuê lại, nếu có thì phải có sự đồng ý của bên cho thuê.

• Liệt kê những chi phí bảo dưỡng, sửa chữa mà bên thuê phải chịu trách nhiệm thanh toán trong suốt thời gian thuê.

• Thanh toán lãi suất nếu chậm trả tiền thuê nhà trong thời hạn bao lâu đó.

6. Những loại thuế bên cho thuê phải nộp:

Theo qui định pháp luật hiện nay, hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê phải đóng 03 loại thuế sau:

• Thuế môn bài: đây là loại thuế phải nộp khi bên cho thuê nhà có mức doanh thu từ trên 100 triệu đồng/năm trở lên, với 03 mức như sau: từ 100 đến 300 triệu đồng mức thuế là 300.000 đồng, từ trên 300 đến 500 triệu đồng mức thuế là 500.000 đồng, 500 triệu đồng mức thuế là một triệu đồng.

• Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân: hai loại thuế này cũng chỉ phải nộp nếu người cho thuê nhà có doanh thu từ trên 100 triệu đồng/năm với thuế suất cho cả hai sắc thuế này đều là 5% doanh thu tính thuế.

Bên cho thuê cần biết và thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng qui định pháp luật với Nhà nước.

7. Tham khảo ý kiến luật sư:

Với những hợp đồng cho thuê nhà có giá trị lớn thì đòi hòi tính chặt chẽ pháp lý, hạn chế rủi ro càng cao trong khi các bên chỉ biết đến những thỏa thuận mang tính chất cơ bản.

Do vậy, trong những trường hợp này bên cho thuê nên chủ động tham khảo ý kiến của luật sư về nội dung hợp đồng, thậm chí là nhờ luật sư soạn thảo hợp đồng. Điều này giúp hạn chế tối đa rủi ro hoặc chí ít cũng giúp bên cho thuê hiểu và nhìn thấy được các rủi ro.